4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun uygulama esaslarında önemli düzenlemeler yapıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan yeni düzenleme; riskli yapıların tapu işlemlerinden malik toplantılarına, arsa payı satış süreçlerinden imar hakkı aktarımına kadar birçok başlıkta yeni hükümler getirdi. Yönetmelik yayımlandığı tarihte yürürlüğe girdi.
RİSKLİ YAPI ŞERHİNE YENİ DÜZENLEME
Yönetmelikte yapılan değişiklikle birlikte riskli yapıların yıkılmasının ardından tapu kayıtlarında uygulanacak süreç netleştirildi. Buna göre riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünde bulunan riskli yapı şerhi, ilgililerin talebi ya da Başkanlık veya İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğü tarafından kaldırılacak.
Riskli yapı şerhinin silinmesinin ardından taşınmazın tapu kaydına, 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yapılacak. Parselde gerçekleştirilecek tüm işlemler bu kapsamda yürütülecek.
MALİKLERİN SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR DÖNEMİ
Yönetmelikte en dikkat çeken düzenlemelerden biri, maliklerin karar alma süreçlerine ilişkin oldu. Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıkılmış olması şartı aranmaksızın birçok işlem için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterli olacak.
Bu kapsamda parsellerin birleştirilmesi, ifraz, taksim, yeniden yapı yapılması, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi uygulamalar maliklerin çoğunluk kararıyla gerçekleştirilebilecek. Maliklerden birinin talebi üzerine tüm maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu hale getirildi. Toplantı duyuruları muhtarlıkta ilan edilerek veya noter aracılığıyla yapılabilecek.
KARARA KATILMAYAN MALİKLER İÇİN SATIŞ SÜRECİ
Yeni yönetmelikle, salt çoğunluk kararı alınmasına rağmen anlaşmaya katılmayan maliklere yönelik süreçler de ayrıntılı şekilde düzenlendi. Karara katılmayan maliklere teklifin incelenmesi için belirli süre tanınacak. Bu süre içinde teklifin kabul edilmemesi durumunda arsa paylarının açık artırma usulü ile satışına gidilebilecek.
Paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli alan ve rezerv yapı alanlarında arsa payları, dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilecek. Riskli yapılarda ise üçüncü şahıslara satış imkânı sağlanacak.
YAPI RUHSATI BAŞVURULARINDA YENİ ŞARTLAR
Yönetmelik değişikliğiyle yapı ruhsatı başvurusu öncesi yerine getirilmesi gereken prosedürler de güncellendi. Maliklerin salt çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş olması zorunlu hale getirildi.
Ayrıca bu maliklerin hisselerinin satışı için ilgili müdürlüğe başvurulmuş olması gerekecek. Müdürlük tarafından yapılacak inceleme sonucunda salt çoğunluğun sağlandığına dair yazı, yapı ruhsatını düzenleyecek idareye gönderilecek.
PARSELLERİN TEVHİDİ VE İMAR HAKKI AKTARIMI
Yeni düzenleme, birden fazla parselin birleştirilmesine ilişkin hükümleri de değiştirdi. Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş parsellerde tevhit işlemleri, her parseldeki paydaşların ayrı ayrı salt çoğunluğu ile yapılabilecek.
Riskli yapıların bulunduğu parsellerle birlikte değerlendirilecek boş parseller için ise oybirliği şartı getirildi. Ayrıca uygulama alanında yeni yapı yapılmasının mümkün olmaması durumunda imar hakkı aktarımı ile başka bir parselde yapı yapılabilmesine imkân tanındı. Bu durumda Kanun kapsamında sağlanan hakların başka parselde kullanılacağına dair ilgili müdürlükten yazı alınması gerekecek.
SATIŞ İLANLARI E-DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK
Yönetmeliğe eklenen düzenlemelerle satış ilan süreçlerinde dijital uygulamalar da devreye alındı. İlk satışta arsa payının satın alınmaması halinde yapılacak yeni satışlar için ilanlar Müdürlük veya İdare yayın araçlarında ve ilan panolarında yayımlanacak. Ayrıca bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılacak.
Bu uygulamanın, satış süreçlerinde bilgilendirme ve şeffaflığı artırmayı amaçladığı belirtiliyor.
HARÇ MUAFİYETLERİ VE TEMİNAT ORANINDA DEĞİŞİKLİK
Yönetmelikte tapu harç ve ücret muafiyetlerine ilişkin hükümler de güncellendi. Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle birleştirilmesi ya da imar hakkının başka parselde kullanılması halinde harç muafiyetleri, riskli parselin alan oranına göre uygulanacak.
Ayrıca geçici madde ile yapı müteahhitlerinin teminat oranlarına ilişkin düzenleme yapıldı. 1 Ocak 2024’ten itibaren verilen yapı ruhsatları kapsamında sunulan teminatların, talep edilmesi halinde yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebileceği hüküm altına alındı.
YÜRÜTME YETKİSİ KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞINA VERİLDİ
Yönetmelikte yapılan bir diğer değişiklikle, uygulama hükümlerini yürütme yetkisi “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” yerine “Kentsel Dönüşüm Başkanı”na verildi. Yeni eklenen Ek-12 ve Ek-13 formları ile malik toplantıları ve satış ilanlarına ilişkin standart belgeler de yönetmeliğe eklendi.
Yorumlar
Kalan Karakter: