Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar

Boş bir arsaya bina yapılması veya var olan bir binanın yeniden yapılması için müteahhit (yüklenici) veya inşaat şirketleri ile arsa sahipleri aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapmaktadırlar. Bu sözleşmeler eğer ki özensiz hazırlandıysa veya uzmanlardan yardım alınmadıysa inşaat aşamasında pek çok sıkıntı yaşanmakta ve işin sonunda inşaat şirketi veya müteahhit ile arsa sahipleri mahkemelik olmakta veya inşaatın bitmesi sürüncemede kalmaktadır. Bu yazımızda taraflar arasında kurulan işbu sözleşmede nelere dikkat edilmesi gerektiğinden bahsedeceğiz.

SORU 1: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Karma nitelikte bir sözleşme olup, bu sözleşme ile arsa malikinin arsa payının bir kısmını müteahhide devretmesi karşılığında, müteahhidin arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklendiği bir sözleşmedir.

SORU 2: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için Noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Yani tarafların kendi aralarında hazırladıkları sözleşmeyi noter huzurunda imzalamaları bu sözleşmeyi geçerli kılmamaktadır. Sözleşmenin illa ki noter tarafından düzenlenmesi gerekmektedir.

SORU 3: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?
• Sözleşmeye esas arsanın ayrıntılı imar durumu belediyeden araştırılmalı, parselin taban alanı kat sayısı, taban kotundan son kata kadar binanın yapılabileceği maksimum yüksekliği, arsanın emsali gibi nitelikler belirlendikten sonra sözleşme şartları hukuka uygun düzenlenmelidir.
• İnşaat ile ilgili işlemlerin belediyede, tapuda, bakanlıklara bağlı müdürlüklerde ve noter gibi kurumlar için verilecek vekaletin şekli, kapsamı, içeriği ve yetkilerin sınırları hukuka uygun olarak belirlenmelidir.
• İnşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli tüm ayrıntılarıyla sözleşmede belirtilmelidir. İnşaatın tamamlanacağı tarihin net olarak belirlenmesi sözleşmedeki diğer bazı hakların başlangıç tarihi açısından da önem arz etmektedir.
• İnşaatın yapımında ortaya çıkacak giderlerin hangilerinin müteahhide hangilerinin de arsa sahibine ait olacağı ayrıntılı olarak belirlenmelidir.
• İnşaat ruhsatının alınması, inşaat projesinin yapımı, kabul edilme ve onay süreci inşaatın tamamlanma süreci ve bu süreçte bağıtlanacak işlemler ve bu işlere ilişkin tarafların karşılıklı yükümlülükleri ayrıntılı olarak belirtilmelidir.
• Sözleşmede kat irtifakı, iskan ve kat mülkiyeti süreçleri, bağımsız bölümlerin arsa sahibi ve müteahhit arasında paylaşılmasına ilişkin mimari proje, avans proje, ekli kroki gibi ayrıntılar düzenlenmelidir.
• İnşaat tesliminin müteahhit tarafından geciktirilmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve tazminatı, ödenecek kira miktarı ve süresi gibi sair tazminatlar sözleşmede belirtilmelidir.
• İnşaat tesliminin kat maliki tarafından geciktirilmesi halinde ödenecek olan gecikme cezası ve tazminatı belirlenmelidir.
• Sözleşmede yer alan karşılıklı edimlerin yerine getirilmemesi halinde doğacak olan zararlar için tazminatlar, diğer tarafın sahip olduğu haklı fesih halleri somut olarak belirlenmelidir.
• Sözleşmenin icrasını engelleyen mücbir sebepler ve bu sebeplerin vuku bulması halinde uygulanacak yükümlülükler somut olarak belirlenmelidir.

Avukat Ezgi ENGİN