FİYATLAR NEDEN ARTIYOR?

Gayrimenkul sektöründe fiyatların sürekli artmasından dolayı ciddi bir sıkıntının olduğu konusunda hemfikiriz. Daha önceki yazılarımın bazılarında bu durum ile ilgili bir takım saptamalarda bulunmuştum. Bu hafta ise konuyu biraz daha derinleştirelim ve Mahfi Eğilmez’in yazısından bazı bölümleri gayrimenkul sektörü yönünden ele alalım diyorum.

Mahfi Eğilmez diyor ki; “Kurun ve enflasyonun sürekli arttığı ortamda tüketiciler, ileride bugünkü fiyatlarla bu malları bulamayacaklarını düşünerek, bugünden satın almaya yöneliyorlar (öne çekilmiş talep etkisi). Böylece piyasada talep, arzı aşınca fiyatlar daha da yükseliyor, fiyatlar yükseldikçe de talep artıyor.” Yani; gayrimenkul yönünden yeterli düzeyde bir arz olmadığından dolayı alıcılar geçen iki yıldaki artışları da dikkate alarak gayrimenkul alımlarını ertelemiyor, anlamsız konut kredisi faizi düşüşlerinin de etkisiyle alıma devam ediyor. Plansız ve yan etkilerinin göz ardı edilerek uygulanan politikaların yarattığı ekonomik canlılık ile artan talebin karşılanamamasıyla fiyatlar daha da artıyor.

Mahfi Eğilmez ekliyor; “İnsanları tasarruf yerine harcamaya yönlendiren bir başka itici güç faiz oranlarının enflasyon oranının altında olması… Bu durumda insanlar tasarruf yapıp sürekli eriyen satın alma gücü yerine, harcamalarını arttırmaya, ileride daha da pahalanacağını düşündükleri malları satın almaya yöneliyorlar (negatif faiz nedeniyle paradan kaçış).” Yani insanlar paradan kaçarak ürün alımına yöneliyor bu da gayrimenkul gibi sektörleri daha cazip hale getiriyor. Parasını nakitte tutmak yerine ileride artacağını düşündüğü gayrimenkule yönelerek talebi arttırıyor. Nakit para taşınmaza yöneldiğinde ise bu durum fiyatlara yansıyor.

Mahfi Eğilmez devam ediyor; “Kur artışı ve enflasyon yükselişi insanların ellerindeki varlıkların değerini yükseltiyor. İnsanlar zenginleşmiş hissediyorlar ve harcamalarını arttırıyorlar. Hatta gelirleri harcama artışına yeterli olmasa bile borçlanarak imkanlarının üzerinde yaşamaya yöneliyorlar (servet etkisi).” Özellikle evlerinin değeri artan büyük bir kesim bu değer artışıyla beraber ellerindeki mülkü elden çıkartıp daha üst segmentteki mülklerin alımına yönelmiş durumda. Bu ise piyasaki canlılığı açıklayan etkenlerden biri haline geliyor. Yani borçlanarak gayrimenkul alıyor ve harcamalarını arttırıyor. Ayrıca büyük bir kesim de suni olarak kendi mülküne fiyat biçerek bu imkanı zorluyor, haliyle fiyatlardaki spekülatif beklentinin sebebi de böyle açıklanabilir hale geliyor.

Mahfi Eğilmez şunu da dile getiriyor; “Vatandaşlık verilmesi uygulamasıyla birlikte Türkiye’de gayrimenkul alan yabancıların sayısında artış oldu. 2021 yılında yabancılara satılan konutlardan 5,6 milyar dolar tutarında doğrudan yabancı sermaye girişi gerçekleşti (ek talep etkisi).” Zaten yurt içi talep artmışken bir de buna yabancı faktörü de eklenince fiyatlar daha da arttı. Yani plansız sermaye girişi ülkedeki dengeleri vatandaş aleyhine bozdu.

Ve son olarak Mahfi Eğilmez’in şu saptamasını da ele alarak bu haftanın yazısını sonlandıralım; “… çeşitli etkilerin yarattığı olumsuzluklar sonucunda beklentiler de olumsuz hale dönüşüyor ve ileriye dönük harcama planları …. bütçelere yansıtılıyor. Sonuçta gerçekleşmeler de beklentilerle paralel yönde oluşuyor ve enflasyonu besliyor (olumsuz beklenti etkisi).” Tüm bu olumsuz beklenti adım adım gerçekleştikçe vatandaş da kendini korumak adına yine gayrimenkul gibi ana unsurlara yöneliyor, bu durum bir yandan vatandaşı gayrimenkule yöneldiği için haklı çıkartırken diğer kalemlerle birlikteki artışın da etkisiyle enflasyon artmaya devam ediyor. Sonuç olarak bir kısır döngü içine hapsoluyoruz.

Velhasıl sonuç kendimiz ettik kendimiz bulduk noktasına geliyor. Hükümetin vatandaşı kollaması gerekirken vatandaş kendi kendisini korumak zorunda kalınca şu anki sarmalın içinde kendimizi buluyoruz. Bu sarmalı vatandaşın kırması mümkün olmadığından da geriye iki seçenek kalıyor ya bu hükümet değişecek ya da bu hükümetin politikası değişecek. Yoksa bu sarmal ile, dış güçler ve türevi algı oyunlarıyla daha da fakirleşmekten başka bir seçenek kalmıyor geriye.