Geçen haftaki yazımda mal sahiplerinden aldığımız 3 farklı tepkiyi yazmıştım. Gönüllerinden geçen, ihtiyaçlarını karşılayan, hayaller kurmalarını sağlayan rakamları onaylamadığımız ve düşündüklerinin oldukça altında çıkan rakamları masaya sebepleri ile birlikte yatırdığımızda aldığımız tepkilerdi bunlar. Yıllarca emlakçı denince söylenen her rakamı onaylayan, “satarız, müşterim var, az bile istiyorsun” diye mal sahibinin suyuna suyuna giden, sırf afiş asmak için mal sahibini yanıltan kişilere alışan bazı mal sahiplerini bu rüyadan uyandırmak elbette kolay değil. Ama marifet 250.000 TL’ye gidecek yere 350.000 TL fiyat çekmek değil; 350.000 TL ile hayal kuran mal sahibine evinin değerinin 250.000 TL olduğunu söyleyebilmekte. Yoksa zaten piyasada tonlarca emlakçı (!) eğrisine doğrusuna bakmadan lapin gibi her şeyin üstüne atlıyor. Kepez’de 10 yıllık, 3+1 sıradan zemin kat bir daireye500.000 TL fiyat isteyen mal sahibine “satarız, müşterim var” diyen onlarca emlakçı (!) biliyorum ki bu Türkiye’nin her şehrinde ne yazık ki aynı. Her malın bir alıcısı vardır dediğinizi duyar gibiyim, her malın bir alıcısı var elbet ama mal sahibinin istediği her rakamdan bir alıcısı yok ne yazık ki.
Peki biz Gayrimenkul Profesyonelleri nasıl belirliyoruz bir gayrimenkulün fiyatını?
Öncelikli olarak duygularımızı bir kenara bırakıyoruz; fiyatlama konusunda gayrimenkul sahiplerinin yaptığı en büyük hata duygularını da işin içine katıyor oluşu aslında. Tabi bu sadece gayrimenkul sahipleri ile sınırlı kalmaz, çoğu zaman gayrimenkul danışmanları da duygularını (!) kenara koyamaz ve istenen rakamı onaylar. Objektif olarak daireyi görebilmek bizim işimizin olmazsa olmazıdır ki genellikle mal sahibi ile mutabık kalamamamızın sebebi budur.
Dairenin satışı ile elde edilecek gelirle borç kapatmak, yeni bir ev almak, araba almak, kardeşler arasında bölüşmek gibi planlar yapılmış olabilir. Ama bizler bunları dikkate alarak fiyatlandırma yapamayız. Paranın nasıl harcanacağı gayrimenkulün satışından sonraki bir iştir ve ne yazık ki satılacak ürünün fiyatını hiç ama hiç etkilemez.
Dairenin içine yapılan dekorasyon çoğu zaman düşünüldüğü kadar etki yaratmaz. Dekorasyon eğer yeni yapıldıysa, hiç kullanılmadıysa ve bölgesel müşteri profilinin taleplerini karşılıyorsa durum farklıdır ancak mal sahibinin 5-10 yıl önce daireyi yeni aldığında yaptığı tadilatın rakama etkisi hemen hemen hiç yoktur. Kişisel kullanım için uygulanan tadilat zaten geçen süre içerisinde mal sahibinin konforunu arttırmıştır ama yeni sahibinin ihtiyacını karşılamasını beklemek yanlış fiyatlandırmayı beraberinde getirir.
Net ve brüt metrekareler önemlidir; genellikle karşılaşılan durum mal sahibinin düşündüğü metrekare ile gerçeklerin uyuşmadığı yönündedir. Bu sebeple fiyatlandırma yaparken önem verdiğimiz noktalardan biri detay gibi görünen ama çok önemli olan bu gerçek rakamlardır.
Dairenin mimari yapısı fiyatlandırmada önemlidir; salondan girilen bir oda, mutfağın açık oluşu, çok ufak salon, kullanışsız bir balkon veya gereğinden fazla balkon/teras adetlerigibi dinamikler evin fiyatını düşürür. Ölü alanı az olan, mimarisi iyi olan daireler fiyatlanırken bunlar dikkate alınır.
Bölgesel talebin doğru okunması ve pazardaki muadil dediğimiz dairelerin doğru bir şekilde analiz edilmesi gerekir ki bu ayrı bir çalışmayı gerektirir.
Bunların haricinde daha birçok farklı nokta var ama işin kolayı aslına bakarsanız evinizin satış fiyatını belirlerken öncelikle işin ehli olmayanları dinlemeyi bırakmak. Bu arada sizin evinize şöyle bir bakıp, istediğiniz rakamı hemen onaylayan, “hazır müşterim var” diyen emlakçılar (!) ile karşılaştığınızda onlardan uzaklaşmak. Bu işi profesyonelce yapan bir Gayrimenkul Profesyonelinden destek istemek, onun vereceği raporu incelemek. Aklı selimden uzaklaşmadan bir karara varmak ve sizin için çalışacak en doğru Gayrimenkul Profesyonelini yetkilendirmek. Bu kadar basit aslında.
Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…
YAZARLAR
26 Şubat 2019 - 13:33
GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNİ NASIL BELİRLİYORUZ?
Geçen haftaki yazımda mal sahiplerinden aldığımız 3 farklı tepkiyi yazmıştım
YAZARLAR
26 Şubat 2019 - 13:33