Günümüzde arsa sahibi ile müteahhit arasında gerçekleştirilen Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa sahibinin müteahhide vekalet vermesi ve henüz inşaat tamamlanmadan arsa paylarını devretmesi sonrası, inşaatın tamamlanmasından önce müteahhidin kendisine devredilen bağımsız bölümleri 3. Kişilere sattığı görülmektedir. Müteahhit genellikle bu satış ile elde ettiği getiriyi inşaat yapımında kullanmaktadırlar.
SORU: Ancak müteahhidin sözleşmede kararlaştırılan sürede işi bitirememesi, iflas etmesi ya da kusuru kendisinde olacak herhangi bir şekilde inşaatın tamamlanması halinde, 3. Kişilere satılan bu taşınmazların durumu ne olacaktır?
Bu durumda bakılması gereken ilk husus, arsa sahibinin müteahhitle yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ne şekilde döneceği ya da feshedeceği hususunun belirlenmesi ve bunun için müteahhidin inşaatın ne kadarını tamamladığının tespit edilmesi gerekmektedir. Eğer inşaatın %90’a varan oranda tamamlanması söz konusu olmuş ise müteahhit borcunun büyük bir kısmını ifa ettiğinden artık dönmenin değil, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesi isabetli olacaktır. İleriye etkili fesih halinde o zamana dek ifa edilenler kısmi ifa olarak kabul edilmekte olduğundan müteahhidin de yapılan kısımla orantılı olarak arsa paylarının devrini alabilmesi gerekmektedir. Ancak tamamlanma oranı arsa payının devrine imkân vermiyorsa bu durumda yükleniciye parasal karşılığı ödenmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileriye etkili olarak feshedilmesi halinde müteahhitten bağımsız bölüm satın alan 3. Kişiler ise fesihten etkilenmeyeceklerdir. SORU: Peki ya inşaatın %90’ından daha azının tamamlanmış olması halinde ne olacaktır?
Bu halde sözleşmeden geriye etkili olarak dönülme hali gerçekleşecek ve sebepsiz zenginleşme kapsamında iade gerçekleşecektir. İleriye etkili fesih halinde tescilin geçerliliği etkilenmez. Ancak, geçmişe etkili dönme halinde tescilin akıbeti doktrinde tartışmalıdır. Yargıtay, arsa sahibinin 3. kişiye karşı dava açabileceğini 3. kişilerin TMK m.1023 hükmünden yararlanamayacaklarına yani 3. kişinin gerekli araştırmayı yapmış olmasının gerektiğine, dönme riskine rağmen tapuyu devralan 3. kişinin iyi niyetinden bahsedilemeyeceğine karar vermektedir. Yargıtay’ın 3. kişileri iyiniyetli olarak görmemesindeki ikinci sebep ise bu payı devralmakla müteahhidin halefi sayıldıklarını ve arsa sahibinin bu kişilerden inşaatın tamamlanmasını talep edebileceklerinden ve de bu yükümlülüğü yerine getirmeyen kişilerinde bu sebeple iyiniyetli sayılamayacaklarına ilişkindir.
Yargıtay üçüncü kişilerin iyi niyetlerinin korunmaması uygulamasının kapsamını daha da genişleterek müteahhide isabet edecek olan bağımsız bölümün icra yolu ile satılması halinde dahi müteahhidin alacaklısının ya da 3. kişinin de iyi niyetinin korunmayacağını karar altına almıştır. Yargıtay, müteahhidin arsa payları ya da bağımsız bölümlere ancak arsa sahibine karşı tam bir ifa halinde hak kazanabileceğini ve daha tam ifa gerçekleşmeden yapılan bu devrin geçici nitelikte bir avans olduğunu, 3. kişilerin bunu öğrenmede gerekli özeni göstermediklerinden iyiniyetli sayılamayacaklarını ve hatta 3. şahısların burada isterlerse payı devralsınlar isterlerse doğması muhtemel hakkına haciz koydursunlar isterlerse de müteahhidin vekaleti suretiyle devralmış olsunlar iyiniyetli sayılamayacaklarını ifade etmektedir. Yargıtay’ın yükleniciye arsa sahibi tarafından vekalet verilmek suretiyle 3. kişilere satışın yapıldığı durumlarda dahi arsa sahibinin 3. kişiden talepte bulunabileceği ve dolayısıyla 3.kişi üzerindeki tapunun iptalinin gündeme geleceği şeklinde vermiş olduğu kararlar vardır. Ancak arsa sahibinden 3.kişinin arsa payını devralması halinde Yargıtay 3. kişilerin korunacağını ifade etmektedir. Sözleşmeden dönüldüğü durumlarda 3. kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu halde 3. kişi, yükleniciden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabilmektedir. Bununla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapının müteahhidinden henüz inşaat tamamlanmadan 3. kişinin bağımsız bölümü devralması bir tüketici işlemi mevcut olup, ön ödemeli konut satış hükümlerinin uygulanmasını gerektirmekte, bu durumda bu 3. kişi ile müteahhit arasında gerçekleştirilecek sözleşme bir satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde ya da tapuda kat irtifakının devri halinde gerçekleştirilmelidir. Eğer taraflar adi yazılı sözleşme ile devri gerçekleştirmişlerse bu halde TKHK m.41 kapsamında ön ödemeli konut satışı unsurlarını içermesi halinde geçerli olacaktır. Yazılı şekilde yapıldığından bu sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi ise tüketici tarafından her zaman mümkün olmakla beraber, yüklenici bu geçersizliği tüketiciye karşı ileri süremeyecektir. Avukat Ezgi ENGİN
Bu durumda bakılması gereken ilk husus, arsa sahibinin müteahhitle yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ne şekilde döneceği ya da feshedeceği hususunun belirlenmesi ve bunun için müteahhidin inşaatın ne kadarını tamamladığının tespit edilmesi gerekmektedir. Eğer inşaatın %90’a varan oranda tamamlanması söz konusu olmuş ise müteahhit borcunun büyük bir kısmını ifa ettiğinden artık dönmenin değil, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesi isabetli olacaktır. İleriye etkili fesih halinde o zamana dek ifa edilenler kısmi ifa olarak kabul edilmekte olduğundan müteahhidin de yapılan kısımla orantılı olarak arsa paylarının devrini alabilmesi gerekmektedir. Ancak tamamlanma oranı arsa payının devrine imkân vermiyorsa bu durumda yükleniciye parasal karşılığı ödenmelidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileriye etkili olarak feshedilmesi halinde müteahhitten bağımsız bölüm satın alan 3. Kişiler ise fesihten etkilenmeyeceklerdir. SORU: Peki ya inşaatın %90’ından daha azının tamamlanmış olması halinde ne olacaktır?
Bu halde sözleşmeden geriye etkili olarak dönülme hali gerçekleşecek ve sebepsiz zenginleşme kapsamında iade gerçekleşecektir. İleriye etkili fesih halinde tescilin geçerliliği etkilenmez. Ancak, geçmişe etkili dönme halinde tescilin akıbeti doktrinde tartışmalıdır. Yargıtay, arsa sahibinin 3. kişiye karşı dava açabileceğini 3. kişilerin TMK m.1023 hükmünden yararlanamayacaklarına yani 3. kişinin gerekli araştırmayı yapmış olmasının gerektiğine, dönme riskine rağmen tapuyu devralan 3. kişinin iyi niyetinden bahsedilemeyeceğine karar vermektedir. Yargıtay’ın 3. kişileri iyiniyetli olarak görmemesindeki ikinci sebep ise bu payı devralmakla müteahhidin halefi sayıldıklarını ve arsa sahibinin bu kişilerden inşaatın tamamlanmasını talep edebileceklerinden ve de bu yükümlülüğü yerine getirmeyen kişilerinde bu sebeple iyiniyetli sayılamayacaklarına ilişkindir.
Yargıtay üçüncü kişilerin iyi niyetlerinin korunmaması uygulamasının kapsamını daha da genişleterek müteahhide isabet edecek olan bağımsız bölümün icra yolu ile satılması halinde dahi müteahhidin alacaklısının ya da 3. kişinin de iyi niyetinin korunmayacağını karar altına almıştır. Yargıtay, müteahhidin arsa payları ya da bağımsız bölümlere ancak arsa sahibine karşı tam bir ifa halinde hak kazanabileceğini ve daha tam ifa gerçekleşmeden yapılan bu devrin geçici nitelikte bir avans olduğunu, 3. kişilerin bunu öğrenmede gerekli özeni göstermediklerinden iyiniyetli sayılamayacaklarını ve hatta 3. şahısların burada isterlerse payı devralsınlar isterlerse doğması muhtemel hakkına haciz koydursunlar isterlerse de müteahhidin vekaleti suretiyle devralmış olsunlar iyiniyetli sayılamayacaklarını ifade etmektedir. Yargıtay’ın yükleniciye arsa sahibi tarafından vekalet verilmek suretiyle 3. kişilere satışın yapıldığı durumlarda dahi arsa sahibinin 3. kişiden talepte bulunabileceği ve dolayısıyla 3.kişi üzerindeki tapunun iptalinin gündeme geleceği şeklinde vermiş olduğu kararlar vardır. Ancak arsa sahibinden 3.kişinin arsa payını devralması halinde Yargıtay 3. kişilerin korunacağını ifade etmektedir. Sözleşmeden dönüldüğü durumlarda 3. kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu halde 3. kişi, yükleniciden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabilmektedir. Bununla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapının müteahhidinden henüz inşaat tamamlanmadan 3. kişinin bağımsız bölümü devralması bir tüketici işlemi mevcut olup, ön ödemeli konut satış hükümlerinin uygulanmasını gerektirmekte, bu durumda bu 3. kişi ile müteahhit arasında gerçekleştirilecek sözleşme bir satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde ya da tapuda kat irtifakının devri halinde gerçekleştirilmelidir. Eğer taraflar adi yazılı sözleşme ile devri gerçekleştirmişlerse bu halde TKHK m.41 kapsamında ön ödemeli konut satışı unsurlarını içermesi halinde geçerli olacaktır. Yazılı şekilde yapıldığından bu sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi ise tüketici tarafından her zaman mümkün olmakla beraber, yüklenici bu geçersizliği tüketiciye karşı ileri süremeyecektir. Avukat Ezgi ENGİN
