Müteahhitten hayal satın almak

Yeni projelerde yer yer karşılaştığımız bir durum olan bazı müteahhitlerin kurduğu ve ilgililerine inandırdığı hayaller ile piyasa gerçeklerinin çakışması sonucu ortaya çıkan satış veya kiralama fiyatları arasındaki fark biz gayrimenkul danışmanlarını olmasa bile müteahhitin sunduğu yanılsamaya inanmış olan mal sahipleri açısından ciddi bir problemdir. Neticede hayatın bir gerçeği olan beklentilere inanmak gerçeklere inanmaktan her zaman için çok daha tercih edilen bir durumdur. Yani daha yeni başlamış projede iki yıl sonra 1.250.000 TL’ye rahat satabileceğiniz size söylenerek ikna edildiğiniz bir gayrimenkulü 850.000 TL’ye aldığınız an artık o gayrimenkulün değeri sizin gözünüzde 1.250.000 TL’dir ve 2 yıl sonra satmak istediğinizde beklentiniz de minimum 1.250.000 TL ve hatta çok daha üzeri olacaktır.

Oysa 2 yıl sonra piyasanın işaret edebileceği 900.000 TL sizin için zararına satış anlamına geleceğinden bir türlü gayrimenkulünüzle vedalaşmanız mümkün olmaz. Bu durumda da fiyatları gayrimenkul danışmanları düşürüyor söylemi sıklıkla bazı müteahhitlerce kullanılmaya başlanır. Amma velakin gerçek sizin o gayrimenkulü 2 yıl önce alırken aslında 2 yıl sonrasının fiyatını ödemiş olmanızdır ve bu gerçek değiştirilebilir bir durum değildir.

Bu sebeple bir müteahhitten gayrimenkul alınırken çok ciddi düşünülmesi gerektiğine inanırım ve tüm alıcı adaylarına da bir gayrimenkul danışmanı ile beraber yürümelerini öneririm. Çünkü eğer gerçekler yerine hayalleri satın alırsanız o vakit yatırımınızın istediğiniz noktaya gelmesi ciddi bir zaman alacağı gibi sizi mutsuz eden bir unsur olarak da ön plana çıkma riski taşımaya başlar.

Bazı müteahhitlerin çok sık kullandığı argüman olan inşaat maliyetleri sizin kafanızı karıştırmaktan başka bir işe yaramaz. Yani size söylenen “metrekare maliyeti çoğu zaman şişirilmiş rakamlardır, çünkü Çanakkale’de de inşaat yapsanız, İstanbul’da da inşaat yapsanız, Kars’ta da inşaat yapsanız maliyet 1500 TL – 2000 TL arası değişir. Ancak burada fark yaratan müteahhitin arsa karşılığı girdiği yüzdesel oranın maliyete yapacağı ek yüktür. Bu noktada da bahsettiğim ek yük müteahhit eğer %50-50 girmediyse hiçbir zaman 2 katına çıkmayacağıdır.

Tabi burada maliyette fark yaratan bir takım değişik unsurlar da olur ancak dediğim gibi bu inşaat maliyetini 2 katına, 3 katına çıkarmaz, bununla beraber müteahhit şişirilmiş maliyeti alıcı adayının önüne koyarak iş bitiminde kendisinin asla ve kata altına satmayacağı bir rakam telaffuz eder, buna da müteahhit minimum satış rakamı adı verir. Dediğim gibi muhatap olduğunuz müteahhit eğer bu tarz bir yöntem ile satışı alışkanlık haline getirdiyse zaten o bahsedilen satış rakamlarının çok çok altında satış yaparak elindeki ürünleri satıp çıkar ve geriye müteahhitin çizdiği perspektifle yatırım yapan mal sahipleri kalır. Ancak müteahhit satışlarını bitirdiyse geriye kalanlar kendi başının çaresine bakmak durumundadır, tabi müteahhit asla sattığı dairelerin gerçek rakamlarını telaffuz etmeyecektir ve geride kalanlara bekleyin, sakın satmayın, aman düşük rakama kiralamayın, piyasa düzelmek üzere zarar edersiniz korkusu vererek rahatlatmaya çalışacaktır.

Maliyetlerin sürekli arttığı, döviz kurlarında hareketliliğin bir türlü dinmediği ortamlarda müteahhitin dediği rakam günün birinde elbet gelecektir ancak burada sorulması gereken sizin ne kadar süre bekleyeceğiniz ve ne kadar para kaybetmeyi göze aldığınızdır. Yani ederi 1.000.000 TL olan bir yeri bugün 1.000.000 TL’ye satmak mı yoksa 3 yıl bekleyip müteahhitin dediği 1.200.000’e satmak mı? İkinci şık daha iyi diyorsanız o zaman zaten diyecek bir şey yok çünkü gayrimenkulün aslında bir yatırım olduğunu henüz fark etmediğinizden her daim 2-3 yıl sonranın fiyatları ile gayrimenkul almaya devam edeceksinizdir ki bu durumda bir gayrimenkul danışmanına ihtiyacınız da olmayacaktır hiçbir zaman.

Velhasıl sonuca gelirsek işini düzgün yapan bir gayrimenkul danışmanı size piyasa ile ilgili en doğru bilgileri verecektir, bir müteahhit ise size duymak isteyeceğiniz pembe bir tablo sunacaktır. Hangisine inanmak isterseniz inanmakta elbette özgürsünüz. Nasıl ki bir gayrimenkul danışmanı inşaatın her adımını bir müteahhit gibi bilemezse bir müteahhit de bir gayrimenkulün pazarlamasını profesyonel bir gayrimenkul danışmanı gibi yapamaz, bununla beraber yaptığını iddia eder ki zaten bu sebeple gayrimenkul piyasasında yanlış fiyatla yapılan alımların geri dönüşü çok kolay olmaz. İşini düzgün yapan müteahhit firmalar yok mu? Elbette var, onları da yine beraber yürüdüğünüz gayrimenkul danışmanlarından öğrenip yatırımınızı doğru projelere yönlendirebilir ve doğru yatırım yapmanın keyfini sürebilirsiniz.

Bu Şehri ve Bu İşi Çok Seviyoruz…