Gayrimenkul sektöründe konutların fiyatının ciddi artmasına bağlı olarak elinde konut alacak birikimi olmayanlar son bir yıllık süreçte tarla yatırımına yönelmiş durumda. Tabi bu talep haliyle tarla fiyatlarında bir yükselişi de beraberinde getirdi. Neticede talebin çok olduğu noktada fiyatların artması gayet normal bir gidişat. Ancak bu aşamada alım talebinde olanları biz gayrimenkul danışmanları açısından bir gruplayalım derim ki nasıl baktığımız biraz daha net olsun. Çünkü bu beklenti doğru kavrandığı noktada daha iyi alım fırsatları ortaya çıkmaktadır.
Öncelikle üç türlü alıcı grubu vardır tarla işinde. Bunlardan birincisi al-sat grubudur ki bu grup aktif olarak bu işi yaptığından genelde çalıştıkları belli başlı gayrimenkul danışmanları vardır. Haliyle sirkülasyonu yüksek bir iş hacmi olduğundan genellikle ellerindeki nakdi arttırmak için düşük kar marjlarıyla çalışırlar. %20-%25 kar marjı hedefleyerek ilerlerler ve bu marjı tutturduklarında çok afaki bir durum olmadığında aldıkları yeri satarak yeni bir yere geçerler ki bu marj daha yüksek oranları da bulabilir. Gayrimenkul danışmanlarının en çok sevdiği gruptur ki bunların içinde gayrimenkul danışmanının hizmet bedelini vermekten imtina etmeyenlerin daha iyi alımlar yaptığı açıktır. Neticede kazan kazan formülü geçerlidir ve fiyatı normalin altında bir yer çıktığında ilk haber bu gruba gelir; bir nevi müşteriden daha çok iş ortağı pozisyonundadırlar.
İkinci grup al-tut grubudur. Genellikle düşük bütçeli yerler pek bu gruba gelmez çünkü tek seferlik işlem potansiyeli yüksek olduğundan gayrimenkul danışmanları biraz daha yüksek bütçeli veya 3-4 parça olup yekünde yüksek tutan yerleri bu gruptakilere götürmeyi tercih eder. Bu yerleri aldıklarında bir daha ne zaman satacak oldukları pek belli olmadığından normal fiyatın çok az altında veya normal fiyatta ama hikayesi ve geleceği olan yerler bu gruptakilere sunulur. Aldıkları yeri tuttuklarından zarar etme ihtimalleri çok düşüktür ama ne kadar kazanacaklarının da ucu açıktır. Ellerindeki malı tutmayı başardıklarında ihya olacakları kesin gibi bir şeydir. Güvenebilecekleri gayrimenkul danışmanları ile iş yapmayı tercih ederler. İlk grup gibi sürekli temas ettikleri danışmanları yoktur ama bir takım kanallardan doğru danışmanlar ile temas etmeyi başarırlar.
Üçüncü grup ne aradığını bilmeyen ama bu işte çok para varmış diye düşünen al-üzül grubudur. Yatırdıkları parayı hemen iki üç katına çıkarma sevdası ile gayrimenkul danışmanı seçmeden kafasına göre iş yapmaya uğraşanların olduğu gruptur bu grup. Genelde olmadık yerlerde anlamsız tarla arsa ne varsa son alıcı kıvamındadırlar. Al-sat hedeflerken zaman içinde al-tut’a ve oradan da al-üzül’e evrilirler farkına varmadan. 300.000’e çok ucuza bir yer aldık diye düşünürken aldıkları yerin 200.000 ettiğini bilmezler, öğrendiklerinde de kabul etmezler çünkü kendisine burayı satan emlakçı öyle güzel bir senaryo çizmiştir ki topraktan para kaybedilmez diye inandırmıştırlar kendilerini. Bu sebeple aldıkları yerler çoğunlukla ellerinde patlar.
Son gruba girmek istemeyenler için ise dikkat edilecekler aslında çok basittir. Birinci kural çok ciddi kar getirecek bir yer hiç tanımadığınız bir emlakçıdan size geliyorsa niye burayı bu emlakçı almıyor diye düşünmektir. 2 seçenek vardır ilki karşısındaki emlakçı bu işi bilmediğinden bu sektörde para kazanamıyordur ve bu kadar güzel bir yeri kendisi alamıyordur. İşin daha kötüsü parası olmadığı gibi satmaya çalıştığı yerin çok iyi bir yer olduğuna inanıyordur da işte alıcıdan hallice beraberce pişman olacakları bir işlem yapmaya uğraşıyorlardır. İkinci seçenek ise emlakçı bal gibi son alıcıya bu toprağı kilitliyordur. İkinci kural toprak yatırımında güzel para kazanmak istiyorsanız iyi bir gayrimenkul danışmanına ihtiyacınız vardır, öyle ben yatırımcıyım ya da sizle daha çok iş yapacağız diyerek iyi bir gayrimenkul danışmanına para kazandırmadan para kazanamazsınız. İyi bir kazanç elde edecekseniz sizinle çalışacak gayrimenkul danışmanının da bu işten mutlu olması ve devamlılık sağlaması esastır. Bu gerçeği dikkate almazsanız o zaman işiniz biraz şansa kalır ki yüzbinlerin veya milyonların el değiştirdiği bir yatırım serüveninde şans genelde pek düşünüldüğü gibi işlemez.
Haftaya bu konuyu biraz daha açarız diyerek bu haftalık yazımı sonlandırayım. Yeniden görüşmek üzere…