Geçen haftalarda tarla arsa yatırımı yapanları 3 gruba ayırmıştım; al-sat, al-tut ve al-üzül grupları. Bu grupların ilk ikisi bu işten para kazanırken son gruptakilerin para kazanma ihtimali biraz eğrisi doğrusuna denk gelirse şeklindeydi. Üçüncü gruptakiler kötü yatırım yaptıklarını bilseler de veya söylense de “satmazsam zarar etmem, topraktan kim zarar etmiş” gibi bir düşünce yapısına girdiğinden kırk yıl anlatsanız da kötü bir alım yaptığını kabul etmez. Gerçi bu grup biz gayrimenkul profesyonelleri için bir şey ifade etmez zira para da tapu da onundur; ister 5 yıl satmaz ister 15 yıl satmaz neticede kendince satmadığı sürece zarar etmiyordur. Tabi zamana karşı paranın değer kaybı olmasa haklılık payları vardır diyelim onlar da mutlu olsunlar bu yazımızı okuyorlarsa.
Toprak yatırımında kar edenlere baktığımda benim gördüğüm en önemli ortak özellik belli gayrimenkul danışmanları ile uzun süreli çalışıyor olmaları ve eğer belli bir danışman ile çalışmıyorlarsa bölgeyi çok yakından takip ettikleridir. Geçen yazımda da belirttiğim üzere iyi bir gayrimenkul danışmanının özellikle toprak yatırımında hayati önem taşıdığı aşikardır. Bu noktada doğru danışmanı bulma sorumluluğu yatırımı yapacak kişidedir ve iyi bir gayrimenkul danışmanının ucuza çalışmayacağı gerçeğinin kabul edilmesi kritik noktalardan biridir. Ucuza iyi hizmet almayı hayal etmek milli piyangodan güzel bir ikramiyenin çıkmasını hayal etmekle bence eşdeğerdir.
Tarla alırken yatırım amacıyla yer alanlar genellikle bölgeyi bildiğinden yeri görmeden alım yapma potansiyeline sahiptir. Ben kendi adıma yaptığım yatırımların çoğunda yeri görmem, zaten riskleri fiyatlarken yerin olası dezavantajlarını da fiyatlamaya eklediğimden en kötü senaryoda kar marjım düşer sadece ki çok önemli değildir benim açımdan. Bunu yaparken benim hemen hemen her gün ilgi alanımdaki bölgeleri taradığım gerçeğinin unutulmaması ve o bölgede çalıştığımın dikkate alınması lazım. Tüm bilgim bir kenara alım yaparken kendi ofisimden ve bölgede çalışan başka ofislerdeki arkadaşlardan da yer yer fikir alırım. Neticede para yatırıyoruz ve sağlama yapmanın bana zararı olmaz diye düşünürüm. İşte bu sağlama ayağı aslında toprak yatırımı yapacak herkesin bir noktada yapması gerektiğine inandığım bir süreçtir. Bunu da sizin adınıza yapacak bir danışmanın olması bence çok ciddi bir artıdır.
Tarla ilanlarına bakarken de başlıklar, açıklama yazıları ve tanımadığım bir emlakçıdan yer alacaksam emlakçının bana burayı pazarlama stratejisine dikkat ederim. Bana hayal satılmaya uğraşıyorsa o zaman direk uzaklaşmak çoğu zaman en akıllıca hamledir. Misal emlakçı 10 dönüm yeri hobi bahçesi diye satıyorsa, 20 dönüm tarlayı deniz manzaralı diye şişiriyorsa, imarla alakası olmayan bir yeri imar hayali üzerinden pazarlıyorsa, çok iddialı cümleler ile giriş yapıyorsa, çok ısrarcıysa, bilgi sahibi olmadan tarlaya ev yapmaktan bahsediyorsa ben genelde buraları ya direk elerim ya da uzun süreli takibe alırım. Çünkü karşımdaki emlakçı ya bu işi bilmiyordur ya da beni kazıklamaya çalışıyordur ki o vakit fiyat alınabilir rakamın çok üzerindedir. Zaman içerisinde istediğim rakamlara yaklaşmasını ya da emlakçının değişmesini beklerim. Tabi bunu çok fazla portföyde yaptığım için takip listem kalabalık ve değişkendir.
Diğer konu hız; iyi bir yatırım hızlı olmayı gerektirir çünkü. Öyle biraz düşüneyim, siz 3-4 gün bana opsiyonlayın yaklaşımı portföyün gitmesinden başka bir işe yaramaz. Beğendiyseniz hemen pazardan kaldırtmanız lazım, bunun için de cayma akçesini hemen yollamanız olmazsa olmazlardandır ki buna rağmen portföyü kaçırma riskiniz vardır. Bu noktada da yine iyi bir gayrimenkul danışmanı işleri çok kolaylaştırır. Misal ben bu işin içinde olmama rağmen asla kendi pazarlığımı kendim yapmam; kendi ofisimden bir arkadaşımdan ücreti mukabilinde destek ister ve onun üzerinden ilerlerim. Başka emlakçıdaysa farklı isimle mutlaka arar bir dinlerim sonrasında devreye arkadaşımı sokar ve o kanaldan ilerleyerek sonuca ulaşmaya çalışırım. Emlakçı parası vermeyeyim kurnazlığı içinde de olabilirim ancak bu yaklaşım bana para kaybettireceğinden bugüne kadar hiç hizmet bedelini düşünüp hareket etmemişimdir. Bu sebeple de 100 lira kar hedeflerken 2 lira da emlakçıdan kar edeyim kafasını hiç anlamamışımdır. Sana kazandırana sen de kazandırmazsan o ticari ilişkinin uzun süreli yürümesinin imkanı olmaz. İşte o zaman siz kar ettim diye düşünürken aslında zarar ettiğinizi sonradan öğrenirsiniz olur biter. Velhasıl tarla yatırımı düzgün yapıldığında çok güzeldir ve fakat her yatırımdan kar edeceğiz diye de bir şart yoktur; doğru adımlar atarak bu riskleri azaltmak ve hatta ortadan kaldırmak bize bağlıdır. Küçük hesaplarla büyük kar elde etme fikri yerine büyük kar için küçük harcamaları göze almayı başarmak çok daha önemlidir.