SORU 1: Satışa Hazırlık İşlemleri Öncesine İlişkin Fesih Sebepleri Nelerdir?
Uygulamada genellikle; satış talebi veya geçerli bir satış talebi olmadan ihalenin yapılması, takip kesinleşmeden ihalenin yapılması, haciz düşmüş olduğu halde ihalenin yapılması, satış isteme sürelerine riayet edilmeden kabul edilen satış talebi üzerine ihalenin yapılması, borcun taksitlendirilmesi sürelerine riayet edilmeden ihalenin yapılmasını örnek gösterebiliriz. Bu usulsüzlüklerden birini ihale tarihinden önce öğrenen ilgililer 7 gün içinde icra mahkemesinde şikâyette bulunmalıdır.
SORU 2: Satışa Hazırlık İşlemlerine İlişkin Fesih Sebepleri Nelerdir?
İcra müdürü ya da satış müdürün satış talebinin kabulüne karar verir. Bu karar sonrası hacizli taşınır veya taşınmaz malın açık artırma yoluyla satışı için satışa hazırlık işlemleri başlar. Hacizli taşınır malın satışa hazırlık işlemleri, artırma şartnamesinin düzenlenmesi ve artırmanın ilan edilmesidir. Hacizli taşınmaz malın satışa hazırlık işlemleri ise artırmaya katılacakların sayısını çoğaltmak ve taşınmazın mümkün olan en yüksek bedelle satılmasını sağlamak için artırmanın üçüncü kişilere duyurulmasını sağlayan açık artırmanın ilan edilmesi, açık artırmanın hangi şartlarda yapılacağını gösteren açık artırma şartnamesinin düzenlenmesi ve taşınmaz üzerindeki mükellefiyetleri gösteren mükellefiyetler listesinin hazırlanmasıdır.
İİK. m. 134/2’ye göre satışa hazırlık işlemlerinin, kanuna, yönetmeliğe ve tüzüğe aykırı olduğunu iddia eden ilgililer, usulsüz olduğunu düşündükleri işlemleri gerekçe göstererek ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikâyet yoluyla ihalenin feshini talep edebilirler. Satışa hazırlık işlemlerindeki usulsüzlüklerin, ihaleden önce ve öğrenmeden itibaren 7 gün içinde, icra mahkemesinde şikayet yoluyla ileri sürülmesi gerekmektedir.
SORU 3: Satış (Artırma) İlanı İle İlgili Fesih Sebepleri Nelerdir?
Satışa hazırlık işlemlerinden en önemlisi açık artırmanın ilan edilmesidir. Satış ilanının hiç yapılmamış olması ihalenin feshi sebebidir. İİK. m. 126/2’de ilanın birinci açık artırma tarihinden en az 1 ay önce yapılacağını düzenlemiştir. 1 aylık ilan süresi bitmeden yapılan satışlar ihalenin feshi sebebi olacaklardır. Taşınır satışlarında taşınmazlarda olduğu gibi satış ilanının birinci açık artırma tarihinden en az 1 ay önce yapılması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Satış ilanında satışın yapılacağı yerin hiç belirtilmemesi veya satışın belirtilen yerden başka bir yerde yapılması ihalenin feshi sebebidir.
1. ve 2. artırma tarihlerinin tatil günü olmaması gerekir. Satış günlerinin bir tatil günü seçilmesi, ilgililer tarafından ihalenin feshi sebebi olabilecektir. Açık artırmanın, ilanda belirtilen saatten önce veya sonra gerçekleştirilmiş olması, ihalenin feshi sebebidir. Artırma ilanında şartnamenin açık bulundurulacağı günün belirtilmemesi veya 10 günden daha az zaman öngörülmesi ihalenin feshi sebebidir.
İhale alıcısı ihale bedelini süresinde yatırmazsa icra müdürü, alıcıdan önce en yüksek teklifte bulunan kişinin teklifi, 129. maddenin aradığı şartlara uygunsa ve bu kişinin adresi de biliniyorsa, bu kişiye bir muhtıra gönderecek ve teklif ettiği bedelle taşınmazı satın almasını teklif edecektir. 3 gün içinde satın almayı kabul ederse, taşınmaz kendisine ihale edilecektir. Bu kişi, teklifi kabul etmez veya üç gün içinde cevap vermez veya bulunamazsa, taşınmaz icra müdürlüğünce hemen artırmaya çıkarılacaktır. Bu açık artırma, ilgililere tebliğ edilmeyecek, sadece satış tarihinden en az 7 gün önce ilan edilecektir (İİK. m. 133/1). Burada da 7 günlük ilan süresine uyulmaması ihalenin feshi sebebi olacaktır. Satış ilanının elektronik ortamda yapılması zorunluluk olup bu husus mahkemece re’sen gözetilecektir. Satış ilanının elektronik ortamda yapılmaması başlı başına ihalenin feshi sebebidir.
Taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneğinin borçluya tebliğ edilmesi zorunludur. Borçluya tebligat yapılmaması başlı başına ihalenin feshi sebebidir. İhalenin dava esnasında yaptırılan kıymet takdirine göre yapılması tek başına ihalenin feshi sebebidir. Burada da satış memuru tarafından yaptırılan kıymet takdiri raporunun ilgililere tebliğ edilmesi varsa itirazlarını sunmaları beklenmelidir. Artırma tutanağının yetkili satış memuru tarafından imzalanmaması ihalenin feshi sebebidir.
En çok artırana ihalenin yapılabilmesi için kanunda yazılı iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bunlar; artırma bedelinin malın muhammen bedelinin %50’sini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse, artırma bedelinin bu rüçhanlı alacaklardan fazla olması ayrıca satış ve paraların paylaştırılması giderlerini de aşması gerekir. Belirtilen şartlar sağlanmadan ihale kararı verilmişse, ilgililer yapılan ihalenin feshini şikâyet edebilirler.
Av. Ezgi ENGİN