SORU 1: Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Yeniden kiralama yasağı Borçlar Kanunu m.355.’te düzenlenmiş olup hükme göre, kiralayandan doğan sebeplerden dolayı tahliye edilen kiracıya, tahliyesinden itibaren üç yıllık süre içerisinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde, son kira yılında ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilme imkânı tanınmaktadır. Üç yıllık süre kanunda belirtildiği üzere taşınmazın boşaltılmasından itibaren başlayacaktır.
TBK m. 355’te yer verilen yeniden kiralama yasağının iki farklı yaptırımı söz konusudur. İlk olarak, gereksinim ya da yeniden inşa ve imar faaliyeti sebebiyle boşaltılması sağlanan kiralananın üç yıl boyunca haklı sebep bulunmadığı sürece bir üçüncü kişiye kiralanması yasaklanmaktadır. İkinci olarak, yeniden kiralama yasağına aykırı davranan kiralayan, eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü kılınmaktadır.
SORU 2: Yeniden Kiralama Yasağı Hangi Hallerde Söz Konusu Olur?
Kiralanan taşınmazın, kiralayanın gereksinimi sebebiyle tahliyesi (TBK m. 350/I), yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliyesi (TBK m. 351) ile yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılmasının sağlaması durumları sonucunda (TBK m. 350/II) üç farklı tahliye sebebiyle ortaya çıkabilir.
SORU 3: Yeniden Kiralama Yasağında Haklı Sebebin Bir İstisna Oluşturması Nasıl Olur?
Öncelikle haklı sebebin kiralananın boşaltılması aşamasında değil, kiralananın üç yıl içerisinde eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralanmış olması gerekmektedir. Haklı sebebe örnek olarak oğlunun ihtiyacı için kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiralayanın, oğlunun göreve gönderilmesi ya da askere alınması gibi sebeplerle kiralananı kullanamamasından dolayı üçüncü kişiye kiralaması olabilir. Mahkemenin haklı sebep olarak kabul ettiği kiralananın orta duvarı kaldırılamadığından ihtiyaçta kullanılamaması, kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiracının tekrar kiralamasının olanaksız hale gelmesi veya taşınmazın mücbir sebep sonucu kullanılamayacak derecede zarar görmesi durumunda, ihtiyaç iddiasında bulunan kişinin ölmesi, işyeri ihtiyacı için taşınmazın tahliyesinden sonra ihtiyacı olan kişinin sağlığının ağır şekilde bozulması, askerlik gibi nedenler mücbir sebep sayılmıştır. Yine aynı şekilde kiracının başka bir yere göç etmesi veya kiralayanın kusuru olmaksızın gereksinim sebebi ortadan kalkmış ise, haklı sebebin gerçekleştiğinden söz edilebilir.
SORU 4: Yeniden Kiralama Yasağı Sonucunda Talep Edilebilecek Tazminatın Niteliği ve Kapsamı Nedir?
Tahliye edilen kiracı, haksız tahliye ile uygun illiyet bağı içerisinde olan, kanıtlayabildiği her türlü zararını kiralayandan talep edebilir. Bu zarar talebi, taşınmazı tahliye eden kiracının ödemek zorunda kaldığı taşınma ve tadilat giderleri, komisyoncu giderleri, kâr yoksunluğu, eski ve yeni kiraladığı yerler arasındaki kira farkı ve yeni kiraladığı taşınmaz için yaptığı tadilat giderleri gibi masrafların hepsini içine alır.
Yargıtay içtihadında, eski kiracının kiralananı boşalttıktan sonra, daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir konut ya da çatılı işyerini kiralaması halinde, aradaki kira farkını kiralayandan talep edebileceği kabul edilmiştir. Kiralayan kiralananı belli bir süre kendisi kullanmış ve üç yıllık süre dolmadan eski kiracı dışında bir üçüncü kişiye kiralamış ise, üçüncü kişiye kiralama tarihi ile tahliyeden itibaren hesaplanacak üç yıllık sürenin sonu arasındaki döneme ilişkin kira farkı talep edilebilir. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması sonucunda, kiralananı tahliye eden kiracının kiralayana karşı manevi tazminat talep etme hakkı yoktur.
Av. Ezgi ENGİN
